Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YRVJ-F-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 61 m², piętro 3
Grabowa, Górna, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-grabowa-61m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-grabowa/ob/454)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% wyższa od mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9518 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9563 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 583 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.12.2025 (316 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Grabowa: 252 ofert sprzedaży (mediana 12 709 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 7975 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9563 zł/m², czyli ok. 583 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | 3 | 727 106 zł | 11 920 | — |
| Grabowa | 61 m² | 1 | 726 282 zł | 11 906 | 0 m |
| Grabowa | 53 m² | 1 | 624 819 zł | 11 789 | 0 m |
| Grabowa | 53 m² | 3 | 627 531 zł | 11 840 | 0 m |
| Grabowa | 61 m² | 4 | 728 141 zł | 11 937 | 0 m |
| Grabowa | 62 m² | 1 | 767 801 zł | 12 384 | 0 m |
| Grabowa | 53 m² | 4 | 628 812 zł | 11 864 | 0 m |
| Grabowa | 61 m² | 3 | 369 000 zł | 6049 | 0 m |
| Grabowa | 61 m² | 2 | 727 356 zł | 11 924 | 0 m |
| Grabowa | 62 m² | 3 | 740 763 zł | 11 948 | 0 m |
| Grabowa | 62 m² | 4 | 771 841 zł | 12 449 | 0 m |
| Grabowa | 61 m² | 0 | 723 550 zł | 11 862 | 0 m |
| Grabowa | 62 m² | 2 | 769 327 zł | 12 409 | 0 m |
| Grabowa | 53 m² | 5 | 640 303 zł | 12 081 | 0 m |
| Stanisława Przybyszewskiego | 72 m² | 0 | 580 000 zł | 8056 | 271 m |
| Księdza Biskupa Wincentego Tymienieckiego | 72 m² | 6 | 879 000 zł | 12 208 | 434 m |
Mediana podobnych — 11 906 zł/m²; to mieszkanie — 11 920 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 727 106 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 727 106 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9074 zł/m²; II kw. 2026 — 9617 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.