Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IGYIBA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 59,2 m²
Os. Piastów 78, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 59,2 m²
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/ul-_powstancow-os-_piastow_bud_)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 78 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 191 zł/m²) za 59,2 m² wychodzi ok. 722 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.06.2025 (511 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Ulica os. PIASTÓW: 307 ofert sprzedaży (mediana 15 100 zł/m²), 153 transakcje w rejestrze (mediana 14 307 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 420 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 191 zł/m², czyli ok. 722 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59,2 m² | — | 852 768 zł | 14 400 | — |
| os.Piastów 75 | 69,1 m² | — | 987 558 zł | 14 300 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 59,1 m² | — | 856 225 zł | 14 500 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 59,1 m² | — | 868 035 zł | 14 700 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 69,1 m² | — | 980 652 zł | 14 200 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 59,1 m² | — | 862 130 zł | 14 600 | 0 m |
| os. Piastów | 55 m² | — | 749 000 zł | 13 618 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 57 m² | — | 698 000 zł | 12 252 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 71 m² | — | 937 000 zł | 13 197 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 57,5 m² | — | 629 000 zł | 10 943 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 59,1 m² | — | 850 320 zł | 14 400 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 56,1 m² | — | 750 000 zł | 13 369 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 57,6 m² | — | 669 000 zł | 11 609 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 58,5 m² | — | 841 968 zł | 14 400 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 68,6 m² | — | 960 680 zł | 14 000 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 69,1 m² | — | 973 746 zł | 14 100 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 993 zł/m²; to mieszkanie — 14 400 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 852 768 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.