Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MLRJSS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 56,7 m²
Solidarności, Kielce
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 56,7 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 69 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 566 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 682 zł/m²) za 56,7 m² wychodzi ok. 605 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.03.2025 (594 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Solidarności: 196 ofert sprzedaży (mediana 11 100 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 10 957 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 308 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 682 zł/m², czyli ok. 605 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56,7 m² | — | 674 135 zł | 11 900 | — |
| Aleja Solidarności | 56 m² | 8 | 685 465 zł | 12 240 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 56 m² | 8 | 674 135 zł | 12 038 | 0 m |
| Solidarności | 56,7 m² | — | 691 130 zł | 12 200 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 56 m² | 7 | 799 000 zł | 14 268 | 0 m |
| Solidarności | 56,7 m² | — | 685 465 zł | 12 100 | 0 m |
| Al. Solidarności | 56,3 m² | 9 | 687 200 zł | 12 200 | 67 m |
| ul. Daleka | 64 m² | — | 620 000 zł | 9688 | 497 m |
| Poleska | 67,8 m² | — | 765 801 zł | 11 300 | 704 m |
| Nowowiejska | 60 m² | — | 510 000 zł | 8500 | 930 m |
| Nowowiejska | 60 m² | — | 426 000 zł | 7100 | 930 m |
| Nowowiejska | 60,5 m² | 10 | 439 900 zł | 7266 | 930 m |
| ul. Nowowiejska | 60 m² | — | 490 000 zł | 8167 | 930 m |
| ul. Nowowiejska | 58 m² | 9 | 419 900 zł | 7240 | 930 m |
| Nowowiejska | 59 m² | 8 | 595 000 zł | 10 085 | 930 m |
| Marszałkowska | 67,3 m² | 0 | 529 000 zł | 7860 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 9517 zł/m²; to mieszkanie — 11 900 zł/m² (+25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 674 135 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 674 135 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.