Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NIO5RQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 57,4 m²
Pana Balcera, Lublin
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 57,4 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9172 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9380 zł/m²) za 57,4 m² wychodzi ok. 538 000 zł — oferta jest o 16% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Pana Balcera: 15 ofert sprzedaży (mediana 8984 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 10 389 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9380 zł/m², czyli ok. 538 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57,4 m² | — | 450 000 zł | 7840 | — |
| Pana Balcera | 57 m² | 7 | 486 000 zł | 8526 | 0 m |
| Pana Balcera | 61,9 m² | — | 659 000 zł | 10 646 | 0 m |
| Pana Balcera | 57,4 m² | — | 499 000 zł | 8693 | 0 m |
| Pana Balcera | 57,4 m² | — | 486 000 zł | 8467 | 0 m |
| Pana Balcera | 62 m² | 4 | 557 000 zł | 8984 | 0 m |
| Pana Balcera | 62 m² | 10 | 569 000 zł | 9177 | 0 m |
| Pana Balcera | 59 m² | 8 | 480 000 zł | 8136 | 0 m |
| Żarnowiecka | 57,8 m² | — | 579 000 zł | 10 017 | 123 m |
| ul. Skrzatów | 62 m² | — | 599 999 zł | 9677 | 321 m |
| ul. Skrzatów | 57 m² | — | 520 000 zł | 9123 | 321 m |
| Skrzatów | 57,4 m² | — | 599 000 zł | 10 436 | 321 m |
| Skrzatów | 57 m² | 1 | 599 000 zł | 10 509 | 321 m |
| Emancypantek | 58,2 m² | — | 529 000 zł | 9089 | 375 m |
| ul. Juliana Ochockiego | 62 m² | — | 585 000 zł | 9436 | 517 m |
| ul. Juranda | 61,9 m² | 10 | 549 000 zł | 8869 | 637 m |
Mediana podobnych — 9123 zł/m²; to mieszkanie — 7840 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 450 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.