Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SIHEFM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 56 m², piętro 4
Zemborzycka, Wrotków, Lublin
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Wrotków
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-wrotkow-zemborz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-wrotkow-zemborzyck)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 72 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 948 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 9326 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 522 000 zł — oferta jest o 45% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.11.2025 (334 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Zemborzycka: 149 ofert sprzedaży (mediana 14 278 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 156 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9326 zł/m², czyli ok. 522 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 4 | 759 184 zł | 13 557 | — |
| Zemborzycka | 57 m² | 2 | 749 721 zł | 13 153 | 0 m |
| Zemborzycka | 59 m² | 5 | 778 906 zł | 13 202 | 0 m |
| Zemborzycka | 59 m² | 3 | 758 214 zł | 12 851 | 0 m |
| Zemborzycka | 59 m² | 1 | 774 432 zł | 13 126 | 0 m |
| Zemborzycka | 59 m² | 4 | 795 163 zł | 13 477 | 0 m |
| Zemborzycka | 56 m² | 2 | 738 607 zł | 13 189 | 0 m |
| Zemborzycka | 59 m² | 4 | 775 950 zł | 13 152 | 0 m |
| Zemborzycka | 65,5 m² | — | 630 399 zł | 9620 | 0 m |
| Zemborzycka | 65 m² | 2 | 817 487 zł | 12 577 | 0 m |
| Zemborzycka | 65 m² | 5 | 843 828 zł | 12 982 | 0 m |
| Zemborzycka | 65 m² | 3 | 821 014 zł | 12 631 | 0 m |
| Zemborzycka | 65,5 m² | 1 | 624 861 zł | 9536 | 0 m |
| Zemborzycka | 59 m² | 3 | 777 394 zł | 13 176 | 0 m |
| Zemborzycka | 57 m² | 3 | 752 981 zł | 13 210 | 0 m |
| Zemborzycka | 59 m² | 5 | 798 124 zł | 13 528 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 631 zł/m²; to mieszkanie — 13 557 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 759 184 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 759 184 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9832 zł/m²; II kw. 2025 — 9952 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9751 zł/m²; I kw. 2026 — 9877 zł/m²; II kw. 2026 — 10 023 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.