Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PS2MRW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 54,5 m²
Suwalska, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 54,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-kuchnia-z-o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 474 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 191 zł/m²) za 54,5 m² wychodzi ok. 719 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Ulica ul. Suwalska: 42 ofert sprzedaży (mediana 13 474 zł/m²), 55 transakcji w rejestrze (mediana 13 804 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 72 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 191 zł/m², czyli ok. 719 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54,5 m² | — | 650 000 zł | 11 927 | — |
| Suwalska | 54,5 m² | 4 | 799 000 zł | 14 661 | 0 m |
| Turmoncka | 47 m² | 4 | 650 000 zł | 13 830 | 342 m |
| Bazyliańska | 47,5 m² | — | 735 000 zł | 15 474 | 643 m |
| Wyszogrodzka | 47 m² | 5 | 750 000 zł | 15 957 | 744 m |
| Białołęka | 63 m² | 1 | 779 929 zł | 12 380 | 746 m |
| Kondratowicza | 47 m² | 8 | 640 000 zł | 13 617 | 955 m |
| Białołęka | 65 m² | 3 | 805 000 zł | 12 385 | 1,2 km |
| ul. Piotra Wysockiego | 52 m² | — | 710 000 zł | 13 654 | 1,3 km |
| ul. Pelcowizna | 62 m² | — | 1 099 000 zł | 17 726 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 13 830 zł/m²; to mieszkanie — 11 927 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.