Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-4EL45H-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 139,4 m², piętro 2/2
Stępińska, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 139,4 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-stepinska-139) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-mokotow-ul-stepinska-4-pok) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 962 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 210 zł/m²) za 139,4 m² wychodzi ok. 2 399 000 zł — oferta jest o 45% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.04.2026 (202 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gethome, Adresowo, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 12 100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Stępińska: 24 ofert sprzedaży (mediana 24 958 zł/m²), 26 transakcji w rejestrze (mediana 17 283 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 139,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 145 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 210 zł/m², czyli ok. 2 399 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 139,4 m² | 2 | 3 479 000 zł | 24 962 | — |
| Górska | 148,5 m² | 1 | 3 800 000 zł | 25 582 | 64 m |
| Stępińska | 139,4 m² | 2 | 3 623 620 zł | 26 000 | 72 m |
| Stępińska | 136 m² | — | 2 499 000 zł | 18 375 | 72 m |
| Górska | 148,5 m² | 1 | 4 000 000 zł | 26 936 | 219 m |
| Jazgarzewska | 134 m² | 1 | 4 020 000 zł | 30 000 | 432 m |
| Podchorążych | 121,6 m² | — | 3 999 000 zł | 32 887 | 695 m |
| Park Morskie Oko | 125 m² | — | 7 900 000 zł | 63 200 | 763 m |
| Ludowa | 125 m² | 2 | 4 100 000 zł | 32 800 | 773 m |
| Belgijska | 145 m² | 3 | 2 595 000 zł | 17 897 | 903 m |
| Dworkowa | 146,5 m² | 18 | 2 196 000 zł | 14 994 | 919 m |
| Różana | 115,6 m² | 4 | 2 700 000 zł | 23 356 | 1,1 km |
| 29 Listopada | 132 m² | — | 4 750 000 zł | 35 985 | 1,3 km |
| ul. Tyniecka | 152 m² | 0 | 5 700 000 zł | 37 500 | 1,4 km |
| Jana III Sobieskiego | 166,4 m² | 1 | 3 061 000 zł | 18 395 | 1,5 km |
| Plac Unii Lubelskiej | 146 m² | 4 | 2 650 000 zł | 18 151 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 26 000 zł/m²; to mieszkanie — 24 962 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 3 479 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 3 479 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 3 479 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.