Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IC8-SE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 133 m²
Rayskiego, Szczecin
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 133 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2695)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 60 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Generała Ludomiła Rayskiego: 7 ofert sprzedaży (mediana 5632 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 9210 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 194 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9011 zł/m², czyli ok. 1 198 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 133 m² | — | 749 000 zł | 5632 | — |
| Generała Ludomiła Rayskiego | 148 m² | 1 | 749 000 zł | 5061 | 0 m |
| Rayskiego | 133,2 m² | — | 625 000 zł | 4694 | 0 m |
| Generała Ludomiła Rayskiego | 135 m² | 3 | 810 000 zł | 6000 | 0 m |
| Rayskiego | 107,5 m² | — | 649 000 zł | 6036 | 0 m |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego | 127 m² | 2 | 635 000 zł | 5000 | 159 m |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego | 155,2 m² | — | 847 000 zł | 5458 | 159 m |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego | 158,8 m² | — | 1 300 000 zł | 8186 | 159 m |
| Piłsudskiego | 147 m² | — | 899 000 zł | 6116 | 159 m |
| aleja Papieża Jana Pawła II | 113 m² | 3 | 790 000 zł | 6991 | 254 m |
| aleja Papieża Jana Pawła II | 124 m² | 1 | 990 000 zł | 7984 | 254 m |
| aleja Papieża Jana Pawła II | 146 m² | 0 | 1 490 000 zł | 10 206 | 254 m |
| Śląska | 132 m² | 1 | 784 000 zł | 5939 | 426 m |
| Śląska | 138 m² | 2 | 750 000 zł | 5435 | 426 m |
| Śląska | 130,8 m² | — | 590 000 zł | 4511 | 426 m |
| Śląska | 149 m² | 2 | 775 000 zł | 5201 | 426 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 749 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.