Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ITGSDX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 133 m², piętro 5
ul. Ludwinowska, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 133 m²
- Piętro
- 5
- Rok budowy
- 2009
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-kuchnia-z-okn) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-ludwinowska-)
/media/esti/maiest/92156366-65b97068.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 35% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 150 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 800 zł/m²) za 133 m² wychodzi ok. 2 367 000 zł — oferta jest o 90% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.06.2026 (133 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 11 900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Ludwinowska: 5 ofert sprzedaży (mediana 27 667 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 133 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 42 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 800 zł/m², czyli ok. 2 367 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 133 m² | 5 | 4 500 000 zł | 33 835 | — |
| Ludwinowska | 138 m² | 1 | 3 728 430 zł | 27 018 | 24 m |
| Spiska | 118 m² | 1 | 1 999 000 zł | 16 941 | 248 m |
| Szaflarska | 106,8 m² | — | 2 767 440 zł | 25 908 | 276 m |
| Szaflarska | 106,4 m² | — | 2 767 440 zł | 26 000 | 276 m |
| Szaflarska | 107,6 m² | — | 2 637 180 zł | 24 500 | 276 m |
| Szaflarska | 107 m² | 1 | 2 637 180 zł | 24 647 | 276 m |
| Szaflarska | 107,6 m² | — | 2 691 000 zł | 25 000 | 276 m |
| Szaflarska | 154 m² | 3 | 4 091 070 zł | 26 565 | 276 m |
| Szaflarska | 107 m² | 2 | 2 691 000 zł | 25 150 | 276 m |
| Orawska | 108 m² | 2 | 3 299 000 zł | 30 546 | 331 m |
| Kalwaryjska | 147 m² | 3 | 3 350 057 zł | 22 790 | 470 m |
| Kalwaryjska | 148 m² | 4 | 5 798 520 zł | 39 179 | 470 m |
| Marii Konopnickiej | 150 m² | 7 | 4 525 200 zł | 30 168 | 477 m |
| Marii Konopnickiej | 130 m² | 7 | 3 707 565 zł | 28 520 | 477 m |
| Marii Konopnickiej | 109 m² | 7 | 2 998 050 zł | 27 505 | 477 m |
Mediana podobnych — 19 733 zł/m²; to mieszkanie — 33 835 zł/m² (+71%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 4 500 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 4 500 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.