Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MFANPO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 132 m²
29 Listopada, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 132 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 41% wyższa od mediany 10 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 582 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 242 zł/m²) za 132 m² wychodzi ok. 2 408 000 zł — oferta jest o 97% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.07.2026 (113 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 12 700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. 29 Listopada: 4 ofert sprzedaży (mediana 28 381 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 20 404 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 10 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 132 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 242 zł/m², czyli ok. 2 408 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 132 m² | — | 4 750 000 zł | 35 985 | — |
| Podchorążych | 121,6 m² | — | 3 999 000 zł | 32 887 | 767 m |
| Rozbrat | 125 m² | 4 | 3 150 000 zł | 25 200 | 1,1 km |
| Górska | 148,5 m² | 1 | 4 000 000 zł | 26 936 | 1,1 km |
| Stępińska | 139,4 m² | 2 | 3 479 000 zł | 24 962 | 1,3 km |
| Górska | 148,5 m² | 1 | 3 800 000 zł | 25 582 | 1,3 km |
| Stępińska | 139,4 m² | 2 | 3 623 620 zł | 26 000 | 1,3 km |
| Stępińska | 136 m² | — | 2 499 000 zł | 18 375 | 1,3 km |
| Park Morskie Oko | 125 m² | — | 7 900 000 zł | 63 200 | 1,4 km |
| Żenczykowskiego | 120 m² | 1 | 1 650 000 zł | 13 750 | 1,4 km |
| Plac Unii Lubelskiej | 146 m² | 4 | 2 650 000 zł | 18 151 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 25 582 zł/m²; to mieszkanie — 35 985 zł/m² (+41%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 4 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 4 750 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.