Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5T4PDR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 129 m²
Górka, Gdańsk
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 129 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/264302)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% niższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 949 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 722 zł/m²) za 129 m² wychodzi ok. 1 770 000 zł — oferta jest o 24% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Ulica Górka: 3 ofert sprzedaży (mediana 11 261 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 129 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 722 zł/m², czyli ok. 1 770 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 129 m² | — | 1 350 000 zł | 10 465 | — |
| ul. Górka | 111 m² | — | 1 250 000 zł | 11 261 | 0 m |
| ul. Na Stoku | 106 m² | — | 1 149 000 zł | 10 840 | 384 m |
| Na Stoku | 106,6 m² | — | 1 149 000 zł | 10 779 | 384 m |
| Pańska | 112 m² | 2 | 1 849 000 zł | 16 509 | 786 m |
| Powstańców Warszawskich | 107,9 m² | — | 3 099 000 zł | 28 713 | 839 m |
| Powstańców Warszawskich | 154 m² | 2 | 2 943 864 zł | 19 116 | 839 m |
| Grota-Roweckiego | 134,7 m² | — | 1 320 000 zł | 9803 | 877 m |
| Generała Stefana Grota-Roweckiego | 134 m² | 2 | 1 320 000 zł | 9851 | 877 m |
| Generała Stefana Grota-Roweckiego | 134 m² | 3 | 1 349 000 zł | 10 067 | 877 m |
| ul. Powstańców Warszawskich | 107,9 m² | 6 | 2 999 000 zł | 27 787 | 884 m |
| ul. gen. Stefana Grota-Roweckiego | 147,8 m² | 3 | 1 490 000 zł | 10 081 | 910 m |
| ul. gen. Stefana Grota-Roweckiego | 134,7 m² | 3 | 1 349 000 zł | 10 019 | 930 m |
| Legnicka | 154 m² | 2 | 2 995 538 zł | 19 452 | 1 km |
| Wodopój | 124 m² | 6 | 4 871 880 zł | 39 289 | 1 km |
| Wodopój | 153 m² | 5 | 5 868 783 zł | 38 358 | 1 km |
Mediana podobnych — 20 825 zł/m²; to mieszkanie — 10 465 zł/m² (−50%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 350 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.