Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KMRLDN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 128 m², piętro 14
Henryka Mikołaja Góreckiego, Bogucice, Katowice
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 128 m²
- Piętro
- 14
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bogucice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-bogucice-henr) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-bogucice-henryka)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 46% wyższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 729 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 688 zł/m²) za 128 m² wychodzi ok. 1 624 000 zł — oferta jest o 58% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.02.2025 (615 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 1,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Henryka Mikołaja Góreckiego: 167 ofert sprzedaży (mediana 14 759 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 15 405 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 128 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 494 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 688 zł/m², czyli ok. 1 624 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 128 m² | 14 | 2 570 800 zł | 20 084 | — |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 122 m² | 14 | 2 626 225 zł | 21 526 | 0 m |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 128 m² | 16 | 2 828 100 zł | 22 095 | 0 m |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 143 m² | 15 | 2 590 020 zł | 18 112 | 0 m |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 128 m² | 15 | 2 699 340 zł | 21 089 | 0 m |
| Nadgórników | 150 m² | 10 | 2 880 000 zł | 19 200 | 140 m |
| ul. Olimpijska | 108,6 m² | 32 | 2 150 000 zł | 19 807 | 327 m |
| Olimpijska | 119 m² | 21 | 1 619 055 zł | 13 606 | 350 m |
| Olimpijska | 116 m² | 9 | 1 483 006 zł | 12 785 | 350 m |
| Olimpijska | 120 m² | — | 1 644 000 zł | 13 700 | 350 m |
| Olimpijska | 116,7 m² | — | 1 431 165 zł | 12 261 | 350 m |
| Olimpijska | 119 m² | 17 | 1 565 974 zł | 13 159 | 350 m |
| Olimpijska | 116 m² | 10 | 1 495 002 zł | 12 888 | 350 m |
| Olimpijska | 120 m² | 22 | 1 635 264 zł | 13 627 | 350 m |
| Olimpijska | 116 m² | 8 | 1 478 875 zł | 12 749 | 350 m |
| Olimpijska | 119 m² | 19 | 1 595 867 zł | 13 411 | 350 m |
Mediana podobnych — 12 645 zł/m²; to mieszkanie — 20 084 zł/m² (+59%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 570 800 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 570 800 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.