Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5Y8TBW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 127,5 m²
Bolesława Prusa, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 127,5 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 62% wyższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (30 726 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 212 zł/m²) za 127,5 m² wychodzi ok. 2 450 000 zł — oferta jest o 159% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.08.2026 (70 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 8550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 1,6% rocznie brutto.
- 7Ulica BOLESŁAWA PRUSA: 13 ofert sprzedaży (mediana 49 706 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 16 578 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 127,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 159 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 212 zł/m², czyli ok. 2 450 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 127,5 m² | — | 6 350 000 zł | 49 804 | — |
| Prusa | 127,7 m² | — | 6 349 000 zł | 49 706 | 0 m |
| Bolesława Prusa | 127 m² | 2 | 6 349 000 zł | 49 992 | 0 m |
| Bolesława Prusa | 127 m² | 2 | 6 350 000 zł | 50 000 | 0 m |
| Borelowskiego-Lelewela | 108 m² | 2 | 2 400 000 zł | 22 222 | 305 m |
| Kościuszki | 113,9 m² | — | 3 500 000 zł | 30 726 | 508 m |
| Tadeusza Kościuszki | 113 m² | 4 | 3 500 000 zł | 30 974 | 508 m |
| Aleja Zygmunta Krasińskiego | 128,9 m² | 0 | 1 690 000 zł | 13 113 | 650 m |
| Aleja Zygmunta Krasińskiego | 112 m² | 0 | 1 799 000 zł | 16 063 | 650 m |
| Zagrody | 120 m² | 1 | 2 899 000 zł | 24 158 | 856 m |
| Wenecja | 135 m² | 5 | 5 400 000 zł | 40 000 | 872 m |
| Dębniki | 117,4 m² | 1 | 1 036 452 zł | 8828 | 881 m |
| Tarłowska | 129,6 m² | 0 | 3 227 040 zł | 24 900 | 967 m |
| Zwierzyniecka | 140 m² | 3 | 3 500 000 zł | 25 000 | 986 m |
| Cybulskiego | 135 m² | 5 | 5 500 000 zł | 40 741 | 999 m |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego | 124 m² | — | 1 736 000 zł | 14 000 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 26 500 zł/m²; to mieszkanie — 49 804 zł/m² (+88%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 6 350 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 6 350 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.