Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EART5H-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 125 m²
Ruczaj, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 125 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% wyższa od mediany 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 266 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 193 zł/m²) za 125 m² wychodzi ok. 1 774 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 10 000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Ruczaj: 14 ofert sprzedaży (mediana 14 006 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 14 199 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 125 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 193 zł/m², czyli ok. 1 774 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 125 m² | — | 2 000 000 zł | 16 000 | — |
| Ruczaj | 134 m² | 0 | 1 870 960 zł | 13 962 | 0 m |
| Ruczaj | 134 m² | 0 | 1 882 641 zł | 14 050 | 0 m |
| Ruczaj | 134 m² | 0 | 2 195 000 zł | 16 381 | 0 m |
| Ruczaj | 134 m² | 0 | 2 097 130 zł | 15 650 | 0 m |
| Ruczaj | 134 m² | 0 | 2 092 500 zł | 15 616 | 0 m |
| Ruczaj | 134 m² | 0 | 1 911 668 zł | 14 266 | 0 m |
| Ruczaj 117D-ZB | 145,9 m² | — | 1 605 120 zł | 11 000 | 159 m |
| Ruczaj 117D-ZB | 147,3 m² | — | 1 620 190 zł | 11 000 | 159 m |
| Kosiarzy | 127,6 m² | 2 | 1 195 000 zł | 9362 | 232 m |
| ul. Syta | 104 m² | 0 | 2 496 620 zł | 24 006 | 1,4 km |
| Dostatnia | 115 m² | 3 | 2 415 000 zł | 21 000 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 14 266 zł/m²; to mieszkanie — 16 000 zł/m² (+12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 000 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.