Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LUPA5V-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 124 m², piętro 4/4
Augustyna Kordeckiego, Stare Miasto, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 124 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-augus) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-au)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 35% niższa od mediany 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 908 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 031 zł/m²) za 124 m² wychodzi ok. 1 988 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 9500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ulica AUGUSTYNA KORDECKIEGO: 3 ofert sprzedaży (mediana 16 936 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 14 237 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 124 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 64 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 031 zł/m², czyli ok. 1 988 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 124 m² | 4 | 2 100 000 zł | 16 936 | — |
| Skałeczna | 131 m² | 5 | 2 585 000 zł | 19 733 | 240 m |
| Bernardyńska | 113,1 m² | — | 4 000 000 zł | 35 367 | 394 m |
| ul. Trynitarska | 107 m² | 4 | 3 200 000 zł | 29 907 | 474 m |
| Józefa Dietla | 120 m² | 1 | 2 300 000 zł | 19 167 | 674 m |
| Ludwinowska | 138 m² | 1 | 3 728 430 zł | 27 018 | 710 m |
| ul. Ludwinowska | 133 m² | 5 | 4 500 000 zł | 33 835 | 727 m |
| Miodowa | 100 m² | 6 | 3 100 000 zł | 31 000 | 756 m |
| Miodowa | 145 m² | — | 3 100 000 zł | 21 379 | 756 m |
| Dajwór | 106 m² | 3 | 3 613 931 zł | 34 094 | 841 m |
| Dębniki | 117,4 m² | 1 | 1 036 452 zł | 8828 | 842 m |
| Starowiślna | 140 m² | 2 | 4 900 000 zł | 35 000 | 882 m |
| Starowiślna | 104 m² | 2 | 1 789 000 zł | 17 202 | 882 m |
| Starowiślna | 106,7 m² | 1 | 1 630 000 zł | 15 277 | 882 m |
| Starowiślna | 115 m² | 5 | 3 100 000 zł | 26 957 | 882 m |
| Starowiślna | 105 m² | 5 | 2 332 000 zł | 22 210 | 882 m |
Mediana podobnych — 25 908 zł/m²; to mieszkanie — 16 936 zł/m² (−35%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 100 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 100 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.