Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OWNF7Z-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 122 m², piętro 1/5
Dobra, Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 122 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 93 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (30 698 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 617 zł/m²) za 122 m² wychodzi ok. 2 637 000 zł — oferta jest o 50% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 14 500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Dobra: 8 ofert sprzedaży (mediana 24 396 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 23 519 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 122 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 21 617 zł/m², czyli ok. 2 637 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 122 m² | 1 | 3 950 000 zł | 32 377 | — |
| Leona Kruczkowskiego | 124,3 m² | 6 | 6 690 000 zł | 53 813 | 431 m |
| Aleja 3 Maja | 107,3 m² | 6 | 2 390 000 zł | 22 274 | 630 m |
| Aleja 3 Maja | 115 m² | — | 2 599 000 zł | 22 600 | 630 m |
| Mazowiecka | 107,9 m² | 5 | 1 949 000 zł | 18 056 | 1 km |
| Jasna | 103 m² | 5 | 3 600 000 zł | 34 952 | 1,2 km |
| Panieńska | 138 m² | 6 | 2 899 000 zł | 21 007 | 1,2 km |
| Plac Jana Henryka Dąbrowskiego | 141 m² | — | 2 999 000 zł | 21 270 | 1,3 km |
| Niecała | 133 m² | 3 | 7 600 000 zł | 57 143 | 1,4 km |
| ul. Aleje Jerozolimskie | 102 m² | — | 2 490 000 zł | 24 412 | 1,4 km |
| Okrzei | 120,4 m² | — | 2 850 000 zł | 23 679 | 1,4 km |
| Stefana Okrzei | 120 m² | 1 | 2 850 000 zł | 23 750 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 23 679 zł/m²; to mieszkanie — 32 377 zł/m² (+37%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 3 950 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.