Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UJTFIW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 120 m², piętro 4
Kieślowskiego, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 120 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2016
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wilanow-krzys) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wilanow-krzyszto) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 87 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 306 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 361 zł/m²) za 120 m² wychodzi ok. 2 323 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.01.2026 (287 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 10 500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Krzysztofa Kieślowskiego: 2 ofert sprzedaży (mediana 24 374 zł/m²), 21 transakcji w rejestrze (mediana 21 002 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 120 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 139 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 361 zł/m², czyli ok. 2 323 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 120 m² | 4 | 2 850 000 zł | 23 750 | — |
| Aleja Wilanowska | 115 m² | 2 | 2 300 000 zł | 20 000 | 278 m |
| ul. Sarmacka | 124,4 m² | 3 | 2 650 000 zł | 21 306 | 470 m |
| Franciszka Klimczaka | 138 m² | 1 | 3 500 000 zł | 25 362 | 520 m |
| Klimczaka | 140 m² | — | 4 660 000 zł | 33 286 | 520 m |
| Klimczaka | 110,3 m² | 0 | 2 290 000 zł | 20 754 | 520 m |
| Sarmacka | 117 m² | 3 | 2 285 000 zł | 19 530 | 671 m |
| Wiktorii Wiedeńskiej | 135,6 m² | 5 | 2 570 000 zł | 18 950 | 700 m |
| al. Rzeczypospolitej | 141 m² | — | 3 399 000 zł | 24 106 | 704 m |
| ul. Franciszka Klimczaka | 120 m² | 2 | 2 150 000 zł | 17 917 | 709 m |
| Sarmacka | 110 m² | 4 | 2 640 000 zł | 24 000 | 714 m |
| Jakuba | 121,8 m² | — | 2 171 900 zł | 17 832 | 814 m |
| al. Rzeczypospolitej | 99 m² | 2 | 2 599 000 zł | 26 253 | 860 m |
| al. Rzeczypospolitej | 99 m² | 2 | 2 629 000 zł | 26 556 | 860 m |
| al. Rzeczypospolitej | 99 m² | 2 | 2 749 000 zł | 27 768 | 861 m |
| Branickiego | 128 m² | — | 2 500 000 zł | 19 531 | 919 m |
Mediana podobnych — 24 106 zł/m²; to mieszkanie — 23 750 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 850 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.