Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VKXVN2-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 114,4 m², piętro 2
Bluszczańska, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 114,4 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-bluszcza) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-blusz) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 819 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 666 zł/m²) za 114,4 m² wychodzi ok. 2 250 000 zł — oferta jest o 33% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.07.2026 (106 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Bluszczańska: 26 ofert sprzedaży (mediana 19 234 zł/m²), 63 transakcje w rejestrze (mediana 18 682 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 114,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 459 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 666 zł/m², czyli ok. 2 250 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 114,4 m² | 2 | 2 995 000 zł | 26 173 | — |
| Bluszczańska | 105 m² | 1 | 3 150 000 zł | 30 000 | 0 m |
| Bluszczańska | 119,2 m² | 1 | 2 720 000 zł | 22 819 | 0 m |
| Bluszczańska | 117,3 m² | 0 | 2 690 000 zł | 22 925 | 0 m |
| Bluszczańska | 93,5 m² | 0 | 1 690 000 zł | 18 077 | 575 m |
| Żenczykowskiego | 120 m² | 1 | 1 650 000 zł | 13 750 | 654 m |
| Grupy AK Północ | 92,7 m² | 4 | 1 760 000 zł | 18 980 | 782 m |
Mediana podobnych — 22 819 zł/m²; to mieszkanie — 26 173 zł/m² (+15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 995 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 995 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 995 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.