Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-K7VZFN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 112,6 m²
Włodarzewska, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 112,6 m²
- Rok budowy
- 1999
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-okne)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 455 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 759 zł/m²) za 112,6 m² wychodzi ok. 2 337 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.04.2026 (186 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 7950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Włodarzewska: 35 ofert sprzedaży (mediana 19 553 zł/m²), 79 transakcji w rejestrze (mediana 18 673 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 112,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 97 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 759 zł/m², czyli ok. 2 337 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 112,6 m² | — | 1 850 000 zł | 16 434 | — |
| Włodarzewska | 117,9 m² | — | 3 499 000 zł | 29 678 | 0 m |
| Włodarzewska | 116,1 m² | 3 | 1 990 000 zł | 17 140 | 109 m |
| Włodarzewska | 115,2 m² | 3 | 1 634 000 zł | 14 184 | 110 m |
| Włodarzewska | 100,1 m² | — | 1 600 000 zł | 15 984 | 110 m |
| Włodarzewska | 111,5 m² | — | 1 600 000 zł | 14 350 | 110 m |
| ul. Włodarzewska | 111,5 m² | 3 | 1 600 000 zł | 14 350 | 240 m |
| ul. Drawska | 103 m² | — | 1 697 000 zł | 16 476 | 289 m |
| Lirowa | 126,4 m² | 2 | 3 665 000 zł | 28 998 | 482 m |
| Harfowa | 100 m² | 1 | 2 771 960 zł | 27 720 | 550 m |
| Harfowa | 100 m² | 3 | 2 706 002 zł | 27 060 | 550 m |
| Harfowa | 100,9 m² | — | 2 706 002 zł | 26 816 | 550 m |
| Pandy | 129,1 m² | — | 2 200 000 zł | 17 041 | 836 m |
| Pandy | 129 m² | 1 | 2 400 000 zł | 18 605 | 836 m |
| Złotego Smoka | 90,3 m² | 2 | 1 630 000 zł | 18 051 | 856 m |
| ul. Pandy | 129,6 m² | 1 | 2 300 000 zł | 17 747 | 868 m |
Mediana podobnych — 17 506 zł/m²; to mieszkanie — 16 434 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 850 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.