Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-G0QBIO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 113 m², piętro 1/4
Bernardyńska, Stare Miasto, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 113 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-berna) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-be)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% wyższa od mediany 112 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (29 991 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 25 000 zł/m²) za 113 m² wychodzi ok. 2 825 000 zł — oferta jest o 42% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.10.2026 (27 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 8350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Bernardyńska: 6 ofert sprzedaży (mediana 35 398 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 113 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 57 transakcji w 24 miesiące) mediana to 25 000 zł/m², czyli ok. 2 825 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 113 m² | 1 | 4 000 000 zł | 35 398 | — |
| Augustyna Kordeckiego | 124 m² | 4 | 2 100 000 zł | 16 936 | 394 m |
| Józefa Dietla | 120 m² | 1 | 2 300 000 zł | 19 167 | 462 m |
| Skałeczna | 131 m² | 5 | 2 585 000 zł | 19 733 | 544 m |
| Skałeczna | 95 m² | 5 | 1 906 000 zł | 20 063 | 544 m |
| Józefa | 95 m² | — | 900 000 zł | 9471 | 562 m |
| Gertrudy | 126,8 m² | — | 2 092 365 zł | 16 500 | 564 m |
| Sarego | 91,2 m² | 4 | 2 299 000 zł | 25 203 | 573 m |
| Tarłowska | 129,6 m² | 0 | 3 227 040 zł | 24 900 | 594 m |
| Plac Dominikański | 127,7 m² | 4 | 3 990 000 zł | 31 245 | 650 m |
| Miodowa | 100 m² | 6 | 3 100 000 zł | 31 000 | 658 m |
| Starowiślna | 104 m² | 2 | 1 789 000 zł | 17 202 | 718 m |
| Starowiślna | 106,7 m² | 1 | 1 630 000 zł | 15 277 | 718 m |
| Starowiślna | 115 m² | 5 | 3 100 000 zł | 26 957 | 718 m |
| Starowiślna | 105 m² | 5 | 2 332 000 zł | 22 210 | 718 m |
| ul. Trynitarska | 107 m² | 4 | 3 200 000 zł | 29 907 | 747 m |
Mediana podobnych — 19 733 zł/m²; to mieszkanie — 35 398 zł/m² (+79%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 4 000 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 4 000 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.