Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PEP7VQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 111 m², piętro 3/3
Rybałtowska, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 111 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-ryba) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-r)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 682 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 262 zł/m²) za 111 m² wychodzi ok. 1 361 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.01.2026 (288 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Rybałtowska: 108 ofert sprzedaży (mediana 16 702 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 111 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 483 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 262 zł/m², czyli ok. 1 361 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 111 m² | 3 | 1 828 948 zł | 16 477 | — |
| Rybałtowska | 117 m² | 3 | 1 905 269 zł | 16 284 | 0 m |
| Rybałtowska | 117 m² | 3 | 1 964 331 zł | 16 789 | 0 m |
| Rybałtowska | 117 m² | 3 | 1 925 967 zł | 16 461 | 0 m |
| Rybałtowska | 114 m² | 3 | 1 901 767 zł | 16 682 | 0 m |
| Rybałtowska | 117 m² | 3 | 1 986 948 zł | 16 983 | 0 m |
| Piaszczysta | 117,7 m² | — | 1 636 308 zł | 13 900 | 312 m |
| Piaszczysta | 99 m² | — | 1 524 600 zł | 15 400 | 312 m |
| Piaszczysta | 115 m² | 4 | 1 774 035 zł | 15 426 | 312 m |
| Piaszczysta | 100,1 m² | — | 1 601 280 zł | 16 000 | 312 m |
| ul. Pękowicka | 104,3 m² | 0 | 1 365 806 zł | 13 100 | 354 m |
| Zygmunta Glogera | 107 m² | 2 | 1 760 000 zł | 16 449 | 534 m |
| Zygmunta Glogera | 107 m² | 1 | 1 680 000 zł | 15 701 | 534 m |
| Zygmunta Glogera | 101 m² | 3 | 1 540 000 zł | 15 248 | 534 m |
| Zygmunta Glogera | 101 m² | 1 | 1 490 000 zł | 14 753 | 534 m |
| Zygmunta Glogera | 99 m² | 2 | 1 720 000 zł | 17 374 | 534 m |
Mediana podobnych — 16 449 zł/m²; to mieszkanie — 16 477 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 828 948 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 828 948 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.