Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-H9FRJW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 110 m², piętro 1/1
Pylna, Zwierzyniec, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 110 m²
- Piętro
- 1 z 1
- Dzielnica
- Zwierzyniec
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-zwierzyniec-pylna/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-zwierzyniec-pyl)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 448 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 662 zł/m²) za 110 m² wychodzi ok. 1 833 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica PYLNA: 5 ofert sprzedaży (mediana 16 400 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 12 670 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 110 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 662 zł/m², czyli ok. 1 833 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 110 m² | 1 | 1 809 250 zł | 16 448 | — |
| Pylna | 110,3 m² | — | 1 809 250 zł | 16 400 | 0 m |
| Pylna | 112,1 m² | 0 | 1 783 026 zł | 15 900 | 0 m |
| Pylna | 110 m² | 0 | 1 809 248 zł | 16 448 | 0 m |
| ul. Pod Stokiem | 124 m² | — | 1 926 805 zł | 15 539 | 410 m |
| Józefa Becka | 111 m² | 1 | 1 850 125 zł | 16 668 | 422 m |
| Becka | 111,8 m² | — | 1 850 125 zł | 16 550 | 422 m |
| Becka | 120 m² | 1 | 1 850 000 zł | 15 417 | 422 m |
| Podłużna | 102 m² | 0 | 1 865 856 zł | 18 293 | 452 m |
| Podłużna | 101 m² | 0 | 2 038 732 zł | 20 186 | 452 m |
| Podłużna | 101 m² | 0 | 2 043 401 zł | 20 232 | 452 m |
| Podłużna | 101 m² | 0 | 2 265 039 zł | 22 426 | 452 m |
| Podłużna | 94,9 m² | 1 | 1 339 992 zł | 14 123 | 452 m |
| Podłużna | 101 m² | 0 | 2 038 167 zł | 20 180 | 452 m |
| Podłużna | 101 m² | 0 | 2 041 703 zł | 20 215 | 452 m |
| Podłużna | 101 m² | 0 | 2 039 439 zł | 20 193 | 452 m |
Mediana podobnych — 16 502 zł/m²; to mieszkanie — 16 448 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 809 250 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 809 250 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.