Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JKEBTR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 109 m²
Śląska, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 109 m²
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-dom-krakow-zabierzow-zab) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/dom,na-sprzedaz/25139494.html) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/dom-krakow-slaska/ob/36389445) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-dom-krakow-slaska-109m2-mzn204428)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 69% niższa od mediany 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 678 zł/m²) za 109 m² wychodzi ok. 1 818 000 zł — oferta jest o 62% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.08.2024 (811 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 11,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Śląska: 6 ofert sprzedaży (mediana 19 088 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 109 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 90 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 678 zł/m², czyli ok. 1 818 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 109 m² | — | 699 000 zł | 6413 | — |
| ul. Śląska | 122 m² | — | 2 630 000 zł | 21 557 | 0 m |
| ul. Śląska | 105 m² | — | 1 745 000 zł | 16 619 | 0 m |
| al. Słowackiego | 110 m² | 4 | 1 996 500 zł | 18 150 | 128 m |
| al. Juliusza Słowackiego | 97 m² | — | 1 290 000 zł | 13 299 | 375 m |
| Krowoderska | 108,2 m² | — | 1 630 000 zł | 15 065 | 441 m |
| ul. Krowoderska | 108 m² | — | 1 630 000 zł | 15 093 | 441 m |
| Krowoderska | 101,6 m² | 3 | 1 850 000 zł | 18 214 | 441 m |
| Józefa Friedleina | 120 m² | 3 | 2 016 000 zł | 16 800 | 484 m |
| ul. Długa | 88 m² | 1 | 1 990 000 zł | 22 614 | 514 m |
| Długa | 105 m² | 3 | 1 680 000 zł | 15 994 | 534 m |
| Długa | 88 m² | 4 | 1 570 000 zł | 17 841 | 534 m |
| Długa | 96,4 m² | — | 1 723 000 zł | 17 879 | 534 m |
| Oboźna | 93 m² | 4 | 1 679 761 zł | 18 062 | 632 m |
| Składowa | 93 m² | 4 | 1 679 760 zł | 18 062 | 668 m |
| Składowa | 93,3 m² | — | 1 679 760 zł | 18 000 | 668 m |
Mediana podobnych — 20 900 zł/m²; to mieszkanie — 6413 zł/m² (−69%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.