Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AUHFNQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 103,9 m²
Plac Konstytucji, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 103,9 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-okne)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 733 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 607 zł/m²) za 103,9 m² wychodzi ok. 2 349 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 10 500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 6Ulica pl. Konstytucji: 16 ofert sprzedaży (mediana 20 777 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 23 219 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 103,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 122 transakcje w 24 miesiące) mediana to 22 607 zł/m², czyli ok. 2 349 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 103,9 m² | — | 2 150 000 zł | 20 689 | — |
| Plac Konstytucji | 103,9 m² | — | 2 149 000 zł | 20 679 | 0 m |
| Plac Konstytucji | 103 m² | 6 | 2 149 000 zł | 20 864 | 0 m |
| Piękna | 107,6 m² | 4 | 2 790 000 zł | 25 927 | 132 m |
| Marszałkowska | 120,1 m² | — | 2 490 000 zł | 20 733 | 151 m |
| Marszałkowska | 120,1 m² | 3 | 2 480 000 zł | 20 650 | 151 m |
| Marszałkowska | 87 m² | 3 | 2 150 000 zł | 24 713 | 151 m |
| Lwowska | 97 m² | — | 2 400 000 zł | 24 742 | 339 m |
| Stanisława Noakowskiego | 85 m² | 0 | 1 800 000 zł | 21 177 | 453 m |
| ul. Hoża | 94 m² | — | 2 160 000 zł | 22 979 | 516 m |
| Warszawska | 84,4 m² | 0 | 1 249 000 zł | 14 799 | 737 m |
| Nowogrodzka | 91,4 m² | 5 | 1 800 000 zł | 19 694 | 893 m |
| Nowogrodzka | 87,4 m² | 5 | 1 780 000 zł | 20 366 | 893 m |
| ul. Aleje Jerozolimskie | 102 m² | — | 2 490 000 zł | 24 412 | 897 m |
| Aleja Niepodległości | 103,1 m² | 3 | 2 099 000 zł | 20 355 | 899 m |
| Nowy Świat | 91,4 m² | 1 | 1 900 000 zł | 20 792 | 934 m |
Mediana podobnych — 20 864 zł/m²; to mieszkanie — 20 689 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 150 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.