Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SS4H6R-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 104,4 m²
Miernicza, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 104,4 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-oddzielna-ku)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9682 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 872 zł/m²) za 104,4 m² wychodzi ok. 1 449 000 zł — oferta jest o 38% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Miernicza: 19 ofert sprzedaży (mediana 14 980 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 104,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 145 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 872 zł/m², czyli ok. 1 449 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 104,4 m² | — | 900 000 zł | 8618 | — |
| Miernicza | 104 m² | 2 | 900 000 zł | 8654 | 0 m |
| Komuny Paryskiej | 91,8 m² | — | 899 000 zł | 9790 | 145 m |
| Traugutta | 110,9 m² | 2 | 836 000 zł | 7541 | 209 m |
| gen. Romualda Traugutta | 94,5 m² | 5 | 799 000 zł | 8455 | 209 m |
| gen. Romualda Traugutta | 102 m² | 3 | 879 999 zł | 8627 | 209 m |
| gen. Romualda Traugutta | 87,4 m² | — | 1 358 196 zł | 15 540 | 209 m |
| Traugutta | 107,9 m² | 1 | 1 434 671 zł | 13 300 | 209 m |
| ul. Traugutta Romualda | 97,1 m² | 3 | 959 000 zł | 9879 | 347 m |
| Haukego-Bosaka | 118 m² | 1 | 1 987 777 zł | 16 846 | 378 m |
| ul. gen. Józefa Haukego-Bosaka | 85 m² | — | 1 275 000 zł | 15 000 | 378 m |
| Haukego-Bosaka | 92,3 m² | — | 1 382 828 zł | 14 990 | 378 m |
| Kościuszki | 89 m² | 1 | 799 000 zł | 8978 | 446 m |
| Dąbrowskiego | 118,8 m² | 1 | 1 450 000 zł | 12 206 | 475 m |
| ul. Madalińskiego A.J. | 87 m² | 4 | 1 199 000 zł | 13 785 | 500 m |
| okolice Podwala | 120 m² | 1 | 1 099 000 zł | 9158 | 616 m |
Mediana podobnych — 12 932 zł/m²; to mieszkanie — 8618 zł/m² (−33%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 900 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.