Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-6TEGUK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 102,5 m²
Ptasia, Poznań
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 102,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/2702489)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% wyższa od mediany 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 490 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 372 zł/m²) za 102,5 m² wychodzi ok. 1 371 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Ulica Ptasia: 102 ofert sprzedaży (mediana 13 649 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 102,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 119 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 372 zł/m², czyli ok. 1 371 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 102,5 m² | — | 1 399 000 zł | 13 649 | — |
| Ptasia | 82,7 m² | — | 959 000 zł | 11 598 | 0 m |
| ul. Ptasia 28 | 102,1 m² | 6 | 1 531 079 zł | 14 990 | 312 m |
| Grunwald | 82,9 m² | 3 | 952 061 zł | 11 490 | 448 m |
| Grunwaldzka | 92,1 m² | — | 879 000 zł | 9540 | 581 m |
| Jeleniogórska | 93,3 m² | — | 1 215 000 zł | 13 021 | 1,2 km |
| Sowińskiego | 104,1 m² | 0 | 540 000 zł | 5185 | 1,4 km |
| Marcelińska | 89 m² | 3 | 670 000 zł | 7528 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 11 490 zł/m²; to mieszkanie — 13 649 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 399 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.