Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SVI7EQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 102 m², parter
Chełmska, Zwierzyniec, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 102 m²
- Piętro
- parter z 2
- Dzielnica
- Zwierzyniec
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-zwierzyniec-chelms) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-zwierzyniec-che)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 79 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 507 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 035 zł/m²) za 102 m² wychodzi ok. 1 636 000 zł — oferta jest o 0% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.05.2026 (161 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Chełmska: 7 ofert sprzedaży (mediana 16 000 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 102 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 72 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 035 zł/m², czyli ok. 1 636 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 102 m² | 0 | 1 632 800 zł | 16 008 | — |
| Zwierzyniec | 102 m² | 1 | 1 909 467 zł | 18 720 | 280 m |
| ul. Podłużna | 102 m² | 0 | 1 683 165 zł | 16 502 | 316 m |
| Niezapominajek | 110 m² | 0 | 1 827 210 zł | 16 611 | 393 m |
| Niezapominajek | 102 m² | 0 | 1 683 825 zł | 16 508 | 393 m |
| Niezapominajek | 109 m² | 0 | 1 759 040 zł | 16 138 | 393 m |
| Niezapominajek | 90 m² | 1 | 1 530 680 zł | 17 008 | 393 m |
| Niezapominajek | 109 m² | 0 | 1 757 120 zł | 16 120 | 393 m |
| Niezapominajek | 109 m² | 0 | 1 814 010 zł | 16 642 | 393 m |
| Niezapominajek | 109,9 m² | — | 1 814 010 zł | 16 500 | 393 m |
| Niezapominajek | 90 m² | — | 1 495 000 zł | 16 604 | 393 m |
| Niezapominajek | 90 m² | 1 | 1 485 660 zł | 16 507 | 393 m |
| Niezapominajek | 109 m² | 1 | 1 812 030 zł | 16 624 | 393 m |
| Niezapominajek | 102 m² | 0 | 1 632 160 zł | 16 002 | 393 m |
| Niezapominajek | 90 m² | — | 1 399 000 zł | 15 544 | 393 m |
| Niezapominajek | 102,1 m² | — | 1 694 000 zł | 16 600 | 393 m |
Mediana podobnych — 16 508 zł/m²; to mieszkanie — 16 008 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 632 800 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 632 800 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.