Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FLPHQF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 100 m², piętro 10
Olimpijska, Bogucice, Katowice
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 100 m²
- Piętro
- 10
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bogucice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-bogucice-olim) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-bogucice-olimpij)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 401 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 100 zł/m²) za 100 m² wychodzi ok. 1 410 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.04.2026 (189 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Olimpijska: 451 ofert sprzedaży (mediana 13 954 zł/m²), 129 transakcji w rejestrze (mediana 14 100 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 100 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 218 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 100 zł/m², czyli ok. 1 410 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 100 m² | 10 | 1 252 227 zł | 12 522 | — |
| Olimpijska | 100 m² | 14 | 1 292 739 zł | 12 927 | 0 m |
| Olimpijska | 120 m² | 23 | 1 644 000 zł | 13 700 | 0 m |
| Olimpijska | 100 m² | 3 | 1 191 287 zł | 11 913 | 0 m |
| Olimpijska | 100 m² | 2 | 1 174 718 zł | 11 747 | 0 m |
| Olimpijska | 101 m² | 7 | 1 236 891 zł | 12 246 | 0 m |
| Olimpijska | 100 m² | 1 | 1 388 091 zł | 13 881 | 0 m |
| Olimpijska | 100 m² | 11 | 1 264 354 zł | 12 644 | 0 m |
| Olimpijska | 84 m² | 7 | 998 533 zł | 11 887 | 0 m |
| Olimpijska | 88 m² | 8 | 1 061 893 zł | 12 067 | 0 m |
| Olimpijska | 83,6 m² | — | 994 582 zł | 11 891 | 0 m |
| Olimpijska | 116 m² | 5 | 1 439 118 zł | 12 406 | 0 m |
| Olimpijska | 91 m² | 9 | 1 077 721 zł | 11 843 | 0 m |
| Olimpijska | 83 m² | 3 | 962 420 zł | 11 595 | 0 m |
| Olimpijska | 116 m² | 10 | 1 495 002 zł | 12 888 | 0 m |
| Olimpijska | 100 m² | 4 | 1 197 032 zł | 11 970 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 393 zł/m²; to mieszkanie — 12 522 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 252 227 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 252 227 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.