Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IOEZTP-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 99 m²
ul. Pomorska, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 99 m²
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-srodmiescie-ul-pomorska-3-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% niższa od mediany 70 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7274 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 251 zł/m²) za 99 m² wychodzi ok. 1 015 000 zł — oferta jest o 43% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Pomorska: 392 ofert sprzedaży (mediana 12 800 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 8298 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 99 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 21 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 251 zł/m², czyli ok. 1 015 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 99 m² | — | 580 000 zł | 5859 | — |
| Pomorska | 82,9 m² | — | 695 000 zł | 8381 | 0 m |
| Sterlinga | 113 m² | 4 | 750 000 zł | 6637 | 218 m |
| Stefana Jaracza | 104 m² | 2 | 730 000 zł | 7019 | 410 m |
| Grzegorza Piramowicza | 102 m² | 2 | 830 000 zł | 8137 | 425 m |
| ul. Rewolucji 1905 r. | 97 m² | — | 550 000 zł | 5670 | 488 m |
| ul. Prezydenta Gabriela Narutowicza | 94 m² | 2 | 695 000 zł | 7394 | 669 m |
| Narutowicza | 89 m² | — | 699 000 zł | 7854 | 724 m |
| Narutowicza | 86,1 m² | — | 599 000 zł | 6957 | 724 m |
| Gabriela Narutowicza | 106 m² | 2 | 770 530 zł | 7269 | 724 m |
| Narutowicza | 116,5 m² | — | 529 000 zł | 4543 | 724 m |
| Kościelna | 80,5 m² | — | 585 000 zł | 7267 | 1 km |
| Tramwajowa | 84 m² | 1 | 450 000 zł | 5357 | 1 km |
| Adama Próchnika | 88 m² | 2 | 380 000 zł | 4318 | 1,1 km |
| Adama Próchnika | 92 m² | 0 | 550 000 zł | 5978 | 1,1 km |
| Henryka Sienkiewicza | 83 m² | 3 | 668 000 zł | 8048 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 7267 zł/m²; to mieszkanie — 5859 zł/m² (−19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 580 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.