Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HWCMLN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 97 m²
Starowiślna, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 97 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 46% niższa od mediany 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 549 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 610 zł/m²) za 97 m² wychodzi ok. 1 708 000 zł — oferta jest o 30% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 6Ulica STAROWIŚLNA: 36 ofert sprzedaży (mediana 19 901 zł/m²), 37 transakcji w rejestrze (mediana 16 313 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 97 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 195 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 610 zł/m², czyli ok. 1 708 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 97 m² | — | 1 190 000 zł | 12 268 | — |
| Józefa Dietla | 81 m² | 4 | 2 260 000 zł | 27 901 | 257 m |
| Dietla | 87,2 m² | — | 2 260 000 zł | 25 917 | 257 m |
| Józefa Dietla | 80 m² | 4 | 2 260 000 zł | 28 250 | 257 m |
| Dietla | 94,8 m² | 3 | 1 499 000 zł | 15 811 | 257 m |
| Dietla | 80,7 m² | 4 | 2 260 000 zł | 27 998 | 317 m |
| Bogusławskiego | 108,4 m² | 1 | 2 700 000 zł | 24 917 | 368 m |
| Wielopole | 96 m² | 1 | 1 599 000 zł | 16 656 | 446 m |
| ul. Librowszczyzna 3 /Bonerowska 1 | 88,7 m² | 5 | 3 096 677 zł | 34 900 | 446 m |
| ul. Librowszczyzna 3 /Bonerowska 1 | 86,5 m² | 1 | 2 941 340 zł | 34 000 | 446 m |
| al. Ignacego Daszyńskiego | 80,1 m² | — | 1 198 000 zł | 14 949 | 468 m |
| Bonerowska | 101,6 m² | — | 4 571 100 zł | 45 000 | 489 m |
| Dajwór | 89 m² | 2 | 3 362 758 zł | 37 784 | 505 m |
| Dajwór | 89 m² | 1 | 3 171 043 zł | 35 630 | 505 m |
| Zyblikiewicza | 89,3 m² | — | 1 595 000 zł | 17 861 | 538 m |
| Koletek | 79 m² | 1 | 1 490 000 zł | 18 861 | 617 m |
Mediana podobnych — 22 549 zł/m²; to mieszkanie — 12 268 zł/m² (−46%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 190 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.