Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OYJ90E-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 96,9 m²
Nowy Świat, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 96,9 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2205)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 93 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (30 698 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 816 zł/m²) za 96,9 m² wychodzi ok. 2 113 000 zł — oferta jest o 35% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 10 000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Nowy Świat: 11 ofert sprzedaży (mediana 25 000 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 20 729 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 96,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 57 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 816 zł/m², czyli ok. 2 113 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 96,9 m² | — | 2 857 370 zł | 29 500 | — |
| Nowy Świat | 95,5 m² | — | 2 857 370 zł | 29 914 | 0 m |
| ul. Nowy Świat | 94 m² | — | 2 250 000 zł | 23 936 | 0 m |
| Nowy Świat | 78 m² | — | 3 080 000 zł | 39 487 | 0 m |
| Mikołaja Kopernika | 86 m² | 2 | 3 850 000 zł | 44 767 | 158 m |
| Kopernika | 80 m² | 2 | 3 850 000 zł | 48 125 | 170 m |
| ul. Chmielna | 82,3 m² | 6 | 1 499 999 zł | 18 230 | 474 m |
| Chmielna | 84 m² | — | 4 950 000 zł | 58 929 | 496 m |
| Żurawia | 110 m² | 2 | 3 990 000 zł | 36 273 | 504 m |
| Jasna | 98 m² | 4 | 2 350 000 zł | 23 980 | 545 m |
| Traugutta | 94,9 m² | 5 | 2 300 000 zł | 24 231 | 653 m |
| Topiel | 112 m² | 8 | 6 450 000 zł | 57 589 | 664 m |
| ul. Zajęcza | 77,7 m² | 0 | 1 890 000 zł | 24 315 | 833 m |
| Aleje Ujazdowskie | 86,3 m² | — | 2 243 800 zł | 26 000 | 846 m |
| Nowogrodzka | 88,4 m² | 1 | 2 104 872 zł | 23 800 | 900 m |
| Nowogrodzka | 85,6 m² | — | 1 450 000 zł | 16 949 | 900 m |
Mediana podobnych — 28 478 zł/m²; to mieszkanie — 29 500 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 857 370 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.