Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XU7C6B-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 92 m², piętro 1
Ledóchowskiej, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 92 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2014
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wilanow-swiet) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuc) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wilanow-swietej-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 498 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 401 zł/m²) za 92 m² wychodzi ok. 1 785 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.10.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Domiporta, Nieruchomości-online, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. św. Urszuli Ledóchowskiej: 4 ofert sprzedaży (mediana 19 262 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 17 480 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 92 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 74 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 401 zł/m², czyli ok. 1 785 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 92 m² | 1 | 1 590 000 zł | 17 283 | — |
| Prymasa Augusta Hlonda | 91,2 m² | — | 1 795 000 zł | 19 682 | 453 m |
| ul. Księdza Prymasa Augusta Hlonda | 82 m² | 3 | 1 780 000 zł | 21 707 | 453 m |
| Hlonda | 107 m² | — | 2 700 000 zł | 25 234 | 453 m |
| Franciszka Klimczaka | 80,3 m² | — | 1 650 000 zł | 20 548 | 482 m |
| ul. Księdza Prymasa Augusta Hlonda | 87 m² | 3 | 1 695 000 zł | 19 474 | 542 m |
| Adama Branickiego | 85 m² | 1 | 1 490 000 zł | 17 529 | 587 m |
| Adama Branickiego | 80 m² | 1 | 1 650 000 zł | 20 625 | 587 m |
| Franciszka Klimczaka | 85,7 m² | 0 | 1 399 000 zł | 16 328 | 598 m |
| Teodorowicza | 85,4 m² | 4 | 2 800 000 zł | 32 779 | 644 m |
| Branickiego | 94 m² | 3 | 1 999 000 zł | 21 266 | 669 m |
| Klimczaka | 80 m² | — | 1 790 000 zł | 22 375 | 711 m |
| Klimczaka | 77,2 m² | 2 | 1 770 000 zł | 22 925 | 711 m |
| Klimczaka | 80,4 m² | — | 1 640 000 zł | 20 398 | 711 m |
| Klimczaka | 80 m² | — | 1 763 000 zł | 22 038 | 711 m |
| Klimczaka | 80,4 m² | — | 1 790 000 zł | 22 264 | 711 m |
Mediana podobnych — 21 128 zł/m²; to mieszkanie — 17 283 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 590 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.