Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QX_KIA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 90 m²
Rynek, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 90 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% wyższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 648 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 619 zł/m²) za 90 m² wychodzi ok. 1 226 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Rynek: 27 ofert sprzedaży (mediana 16 862 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 90 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 43 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 619 zł/m², czyli ok. 1 226 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 90 m² | — | 1 490 000 zł | 16 556 | — |
| okolice Rynku | 86 m² | 3 | 1 050 000 zł | 12 209 | 47 m |
| ul. Główny Rynek | 98 m² | 2 | 2 490 000 zł | 25 408 | 48 m |
| okolice Rynku COmiejskie/balkon | 89 m² | 1 | 1 990 000 zł | 22 360 | 123 m |
| Igielna | 80 m² | — | 1 250 000 zł | 15 625 | 209 m |
| ul. Szewska | 88 m² | 4 | 1 144 000 zł | 13 000 | 228 m |
| ul. Odrzańska | 76,1 m² | 5 | 1 399 000 zł | 18 384 | 290 m |
| Więzienna | 74 m² | — | 1 199 000 zł | 16 203 | 306 m |
| Rzeźnicza | 76,2 m² | — | 859 000 zł | 11 274 | 317 m |
| Okolice ul. Kotlarskiej | 79 m² | 3 | 1 300 000 zł | 16 456 | 322 m |
| Odrzańska | 84,4 m² | — | 1 000 000 zł | 11 843 | 329 m |
| ul. Widok | 75 m² | — | 749 000 zł | 9987 | 351 m |
| okolice Chabrowej | 74 m² | 2 | 870 000 zł | 11 757 | 377 m |
| okolice ul. Komuny Paryskiej | 73 m² | 4 | 820 000 zł | 11 233 | 415 m |
| okolice ul. Biskupiej | 95 m² | 5 | 2 470 000 zł | 26 000 | 417 m |
| ul. Krupnicza | 74 m² | — | 935 000 zł | 12 635 | 485 m |
Mediana podobnych — 12 630 zł/m²; to mieszkanie — 16 556 zł/m² (+31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 490 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.