Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-J8DWCI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 89 m²
Vespucciego, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 89 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% wyższa od mediany 8 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 292 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 628 zł/m²) za 89 m² wychodzi ok. 1 391 000 zł — oferta jest o 65% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2% rocznie brutto.
- 6Ulica Ameriga Vespucciego: 12 ofert sprzedaży (mediana 19 977 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 16 650 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 8 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 89 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 628 zł/m², czyli ok. 1 391 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 89 m² | — | 2 299 999 zł | 25 843 | — |
| Vespucciego | 95 m² | 1 | 2 550 000 zł | 26 851 | 0 m |
| Ameriga Vespucciego | 86 m² | 3 | 2 499 000 zł | 29 058 | 0 m |
| Vespucciego | 89 m² | — | 1 950 000 zł | 21 910 | 0 m |
| Vasco da Gamy | 79,3 m² | 4 | 1 499 000 zł | 18 905 | 240 m |
| ul. Chałupnicza | 79 m² | — | 1 499 000 zł | 18 975 | 347 m |
| ul. Marca Polo | 89 m² | 1 | 1 895 000 zł | 21 292 | 621 m |
| ul. Karola Libelta | 73 m² | — | 924 999 zł | 12 671 | 1,2 km |
| Libelta | 72,7 m² | 1 | 819 000 zł | 11 267 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 21 292 zł/m²; to mieszkanie — 25 843 zł/m² (+21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 299 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.