Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LSYFDW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 87 m², piętro 2/3
Nawrot, Widzew, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 87 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Widzew
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-widzew-nawrot-87m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-widzew-nawrot/ob/481)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 54% niższa od mediany 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 411 zł/m²) za 87 m² wychodzi ok. 906 000 zł — oferta jest o 67% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.07.2026 (111 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 14% rocznie brutto.
- 7Ulica Nawrot: 25 ofert sprzedaży (mediana 9500 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 9900 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 87 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 35 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 411 zł/m², czyli ok. 906 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 87 m² | 2 | 299 000 zł | 3437 | — |
| Nawrot | 91 m² | 3 | 599 000 zł | 6582 | 0 m |
| ul. Nawrot | 85 m² | — | 850 000 zł | 10 000 | 0 m |
| Jana Kilińskiego | 72 m² | 5 | 990 000 zł | 13 750 | 149 m |
| Jana Kilińskiego | 84 m² | 1 | 799 000 zł | 9512 | 149 m |
| ul. Dowborczyków | 77,3 m² | 2 | 796 190 zł | 10 300 | 218 m |
| Dowborczyków | 104 m² | 5 | 419 000 zł | 4029 | 227 m |
| Dowborczyków | 100,9 m² | — | 479 000 zł | 4747 | 227 m |
| Wodna | 74 m² | 2 | 879 000 zł | 11 878 | 382 m |
| Wodna | 75 m² | 1 | 643 000 zł | 8573 | 382 m |
| Henryka Sienkiewicza | 83 m² | 3 | 668 000 zł | 8048 | 698 m |
| ul. Miedziana | 91 m² | — | 649 000 zł | 7132 | 759 m |
| Juliana Tuwima | 84 m² | 3 | 630 000 zł | 7500 | 852 m |
| Tuwima | 94,8 m² | — | 690 000 zł | 7279 | 852 m |
| Juliana Tuwima | 87 m² | 2 | 470 000 zł | 5402 | 852 m |
| Juliana Tuwima | 71 m² | 1 | 365 000 zł | 5141 | 852 m |
Mediana podobnych — 7500 zł/m²; to mieszkanie — 3437 zł/m² (−54%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 299 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 299 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.