Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KMNIDY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 86,7 m², piętro 6/1
ul. Genewska 18a, Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 86,7 m²
- Piętro
- 6 z 1
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-genewska-1) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-g) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 40% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (26 128 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 047 zł/m²) za 86,7 m² wychodzi ok. 1 478 000 zł — oferta jest o 114% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.03.2025 (582 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Gethome, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 7000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Genewska: 23 ofert sprzedaży (mediana 27 800 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 86,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 047 zł/m², czyli ok. 1 478 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 86,7 m² | 6 | 3 163 820 zł | 36 500 | — |
| Genewska | 70,6 m² | 4 | 1 963 514 zł | 27 800 | 50 m |
| ul. Zwycięzców | 78 m² | 2 | 1 899 000 zł | 24 346 | 597 m |
| Ateńska | 92,9 m² | 1 | 1 890 000 zł | 20 340 | 706 m |
| Zwycięzców | 78 m² | 2 | 2 038 000 zł | 26 128 | 823 m |
| Zwycięzców | 70 m² | 3 | 1 399 000 zł | 19 986 | 823 m |
| Zwycięzców | 69,5 m² | — | 1 380 000 zł | 19 856 | 943 m |
| Afrykańska | 70 m² | 8 | 1 099 000 zł | 15 700 | 978 m |
| Górnośląska | 86,2 m² | 5 | 2 690 000 zł | 31 207 | 1,1 km |
| Zagórna | 71,4 m² | 3 | 2 240 000 zł | 31 355 | 1,1 km |
| Marokańska | 70 m² | 3 | 1 333 000 zł | 19 043 | 1,3 km |
| Wilanowska | 84,1 m² | 0 | 2 350 000 zł | 27 943 | 1,4 km |
| Angorska | 74,2 m² | 0 | 2 100 000 zł | 28 313 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 26 128 zł/m²; to mieszkanie — 36 500 zł/m² (+40%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 3 163 820 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 3 163 820 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 3 163 820 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 3 163 820 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 3 163 820 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.