Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BVWMSK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 86,2 m²
Górnośląska, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 86,2 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2680)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% wyższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 707 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 931 zł/m²) za 86,2 m² wychodzi ok. 1 718 000 zł — oferta jest o 57% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 8000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Górnośląska: 24 ofert sprzedaży (mediana 22 901 zł/m²), 21 transakcji w rejestrze (mediana 19 569 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 86,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 94 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 931 zł/m², czyli ok. 1 718 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 86,2 m² | — | 2 690 000 zł | 31 207 | — |
| Zagórna | 71,4 m² | 3 | 2 240 000 zł | 31 355 | 222 m |
| Szara | 76,3 m² | 0 | 1 900 000 zł | 24 902 | 422 m |
| Wilanowska | 84,1 m² | 0 | 2 350 000 zł | 27 943 | 512 m |
| Okrąg | 72 m² | 1 | 1 499 000 zł | 20 819 | 584 m |
| Orłowicza | 74 m² | 5 | 1 380 000 zł | 18 649 | 732 m |
| Aleje Ujazdowskie | 86,3 m² | — | 2 243 800 zł | 26 000 | 1 km |
| Śródmieście | 73,2 m² | 2 | 1 577 000 zł | 21 544 | 1,1 km |
| al. 3 Maja | 73,2 m² | 2 | 1 497 000 zł | 20 451 | 1,2 km |
| Chopina Fryderyka | 77,3 m² | 4 | 1 985 000 zł | 25 679 | 1,3 km |
| ul. Genewska 18a | 86,7 m² | 6 | 3 163 820 zł | 36 500 | 1,3 km |
| Genewska | 70,6 m² | 4 | 1 963 514 zł | 27 800 | 1,3 km |
| Smolna | 74,9 m² | 5 | 1 189 000 zł | 15 885 | 1,3 km |
| Wybrzeże Kościuszkowskie | 77,8 m² | — | 2 000 000 zł | 25 707 | 1,3 km |
| ul. Stefana Jaracza | 80 m² | — | 2 120 000 zł | 26 500 | 1,4 km |
| ul. Zwycięzców | 78 m² | 2 | 1 899 000 zł | 24 346 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 25 707 zł/m²; to mieszkanie — 31 207 zł/m² (+21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 690 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.