Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BOO9QL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 85 m²
Szybowcowa, Szczecin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 85 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/26908)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8934 zł/m²) za 85 m² wychodzi ok. 759 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Ulica Szybowcowa: 7 ofert sprzedaży (mediana 10 220 zł/m²), 22 transakcje w rejestrze (mediana 9170 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 85 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8934 zł/m², czyli ok. 759 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 85 m² | — | 679 900 zł | 7999 | — |
| Szybowcowa | 79 m² | 2 | 779 000 zł | 9861 | 0 m |
| ul. Szybowcowa | 70 m² | — | 749 000 zł | 10 700 | 0 m |
| Szybowcowa | 73,9 m² | — | 705 000 zł | 9543 | 0 m |
| Słupska | 78 m² | — | 595 000 zł | 7628 | 1,1 km |
| Racławicka 1 | 75,4 m² | 1 | 791 910 zł | 10 500 | 1,4 km |
| Racławicka 1 | 77,6 m² | 2 | 853 600 zł | 11 000 | 1,4 km |
| Racławicka | 96 m² | 2 | 983 994 zł | 10 250 | 1,4 km |
| Racławicka 1 | 72,6 m² | 1 | 761 985 zł | 10 500 | 1,4 km |
| Racławicka | 95 m² | 2 | 1 245 010 zł | 13 105 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 10 500 zł/m²; to mieszkanie — 7999 zł/m² (−24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 679 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.