Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OS6WIW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 83,9 m²
Podwale, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 83,9 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-ul-podwale-3-p) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 100% wyższa od mediany 155 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 975 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 926 zł/m²) za 83,9 m² wychodzi ok. 1 001 000 zł — oferta jest o 101% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Podwale: 37 ofert sprzedaży (mediana 21 005 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 13 490 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 83,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 32 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 926 zł/m², czyli ok. 1 001 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 83,9 m² | — | 2 010 000 zł | 23 946 | — |
| ul. Podwale | 80 m² | — | 1 499 000 zł | 18 738 | 0 m |
| Podwale | 69 m² | 6 | 1 790 000 zł | 25 942 | 0 m |
| Podwale | 70 m² | 6 | 1 550 000 zł | 22 143 | 0 m |
| okolice ul. Biskupiej | 95 m² | 5 | 2 470 000 zł | 26 000 | 80 m |
| Krawiecka | 68,8 m² | — | 1 285 000 zł | 18 677 | 124 m |
| okolice ul. Oławskiej | 80 m² | 4 | 1 800 000 zł | 22 500 | 291 m |
| Stwosza | 67,8 m² | — | 1 233 596 zł | 18 200 | 291 m |
| Bernardyńska | 79,6 m² | — | 2 618 840 zł | 32 900 | 295 m |
| Krzyki | 76,2 m² | 1 | 1 175 152 zł | 15 426 | 296 m |
| ul. Podwale | 70,7 m² | 0 | 918 341 zł | 12 997 | 296 m |
| Krzyki | 70,7 m² | 0 | 850 000 zł | 12 029 | 296 m |
| ul. Widok | 75 m² | — | 749 000 zł | 9987 | 354 m |
| okolice Podwala | 81,8 m² | 3 | 700 000 zł | 8563 | 375 m |
| Krasińskiego | 71,5 m² | 1 | 699 000 zł | 9771 | 379 m |
| Krasińskiego | 71 m² | 2 | 729 500 zł | 10 275 | 379 m |
Mediana podobnych — 13 956 zł/m²; to mieszkanie — 23 946 zł/m² (+72%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 2 010 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 010 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.