Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HKW2QO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 84 m², parter
Jelitkowska, Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 84 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 2017
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-zabianka-wejher) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-zabianka-wejhera-j) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-jelitkowska-84m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (35 366 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 33 339 zł/m²) za 84 m² wychodzi ok. 2 800 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.03.2026 (217 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5230 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2% rocznie brutto.
- 7Ulica Jelitkowska: 10 ofert sprzedaży (mediana 37 877 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 29 265 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 84 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 48 transakcji w 24 miesiące) mediana to 33 339 zł/m², czyli ok. 2 800 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 84 m² | 0 | 3 200 000 zł | 38 095 | — |
| Jelitkowska | 84 m² | 2 | 2 949 000 zł | 35 107 | 34 m |
| Bursztynowa | 70,8 m² | — | 2 768 845 zł | 39 136 | 353 m |
| Bursztynowa | 70 m² | 2 | 2 786 845 zł | 39 812 | 353 m |
| Bursztynowa | 70,8 m² | — | 2 786 845 zł | 39 390 | 353 m |
| Bursztynowa | 70 m² | 2 | 2 768 845 zł | 39 555 | 353 m |
| Bursztynowa | 72,1 m² | 0 | 3 600 000 zł | 49 945 | 435 m |
| Bursztynowa | 71,1 m² | 1 | 3 100 000 zł | 43 619 | 441 m |
| ul. Chłopska | 76,9 m² | 6 | 1 750 000 zł | 22 757 | 1,1 km |
| Chłopska | 76 m² | 5 | 1 630 000 zł | 21 447 | 1,1 km |
| Pomorska | 88 m² | 1 | 3 112 185 zł | 35 366 | 1,1 km |
| Pomorska | 88 m² | 4 | 3 069 256 zł | 34 878 | 1,1 km |
| Pomorska | 82 m² | 3 | 2 856 298 zł | 34 833 | 1,1 km |
| Piastowska | 88 m² | 3 | 1 049 000 zł | 11 921 | 1,3 km |
| Piastowska | 73 m² | 0 | 1 800 000 zł | 24 658 | 1,3 km |
| Wypoczynkowa | 93 m² | 3 | 3 300 000 zł | 35 484 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 35 366 zł/m²; to mieszkanie — 38 095 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 3 200 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 3 200 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 3 200 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 3 200 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 3 200 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 3 200 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 3 200 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.