Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-E-CIS8-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 83,7 m², piętro 3
Cybernetyki, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 83,7 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-cyber) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-cybernet) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 732 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 338 zł/m²) za 83,7 m² wychodzi ok. 1 618 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (22 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Cybernetyki: 54 ofert sprzedaży (mediana 20 986 zł/m²), 120 transakcji w rejestrze (mediana 19 374 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 83,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 285 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 338 zł/m², czyli ok. 1 618 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 83,7 m² | 3 | 1 819 000 zł | 21 735 | — |
| Cybernetyki | 85 m² | — | 2 080 000 zł | 24 471 | 0 m |
| Cybernetyki | 72 m² | 5 | 1 382 452 zł | 19 201 | 0 m |
| Cybernetyki | 76,9 m² | 4 | 1 400 000 zł | 18 198 | 0 m |
| Cybernetyki | 72 m² | 5 | 1 382 451 zł | 19 201 | 0 m |
| Cybernetyki | 72,7 m² | — | 1 382 451 zł | 19 008 | 0 m |
| Cybernetyki | 72,6 m² | 1 | 1 316 347 zł | 18 144 | 0 m |
| Cybernetyki | 74,5 m² | 5 | 1 599 000 zł | 21 463 | 0 m |
| Cybernetyki | 72 m² | 7 | 1 490 350 zł | 20 699 | 0 m |
| Postępu | 73 m² | 2 | 1 511 100 zł | 20 700 | 171 m |
| Postępu | 81 m² | — | 1 600 000 zł | 19 753 | 171 m |
| Obrzeżna | 97,6 m² | — | 3 000 000 zł | 30 725 | 237 m |
| ul. Cybernetyki | 77 m² | — | 1 599 000 zł | 20 766 | 287 m |
| Obrzeżna | 87,2 m² | — | 1 650 000 zł | 18 931 | 379 m |
| Obrzeżna | 87,9 m² | — | 1 984 700 zł | 22 582 | 379 m |
| Komputerowa | 69 m² | 0 | 1 300 000 zł | 18 841 | 444 m |
Mediana podobnych — 21 602 zł/m²; to mieszkanie — 21 735 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 819 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 819 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 819 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.