Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OKYX_V-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 83 m²
Sudecka, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 83 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 41% wyższa od mediany 66 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 865 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 032 zł/m²) za 83 m² wychodzi ok. 998 000 zł — oferta jest o 75% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Sudecka: 13 ofert sprzedaży (mediana 21 515 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 11 543 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 83 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 032 zł/m², czyli ok. 998 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 83 m² | — | 1 745 029 zł | 21 030 | — |
| Sudecka | 73,5 m² | — | 1 494 424 zł | 20 324 | 0 m |
| Sudecka | 80,4 m² | — | 1 956 808 zł | 24 329 | 0 m |
| ul. Sudecka | 80,8 m² | 3 | 2 149 916 zł | 26 595 | 128 m |
| ul. Wandy | 71,9 m² | 1 | 760 000 zł | 10 575 | 347 m |
| Okolice ul. Ulanowskiego | 75 m² | 3 | 790 000 zł | 10 533 | 418 m |
| Sztabowa | 91 m² | 3 | 979 000 zł | 10 758 | 571 m |
| ul. Sztabowa | 73 m² | — | 890 000 zł | 12 192 | 571 m |
| pl. Powstańców Śląskich | 72 m² | — | 895 000 zł | 12 431 | 574 m |
| Powstańców Śląskich | 88,9 m² | 3 | 1 242 000 zł | 13 979 | 574 m |
| Powstańców Śląskich | 67,6 m² | 1 | 850 000 zł | 12 567 | 574 m |
| Powstańców Śląskich | 75 m² | — | 2 034 019 zł | 27 109 | 574 m |
| Powstańców Śląskich | 83 m² | 10 | 895 000 zł | 10 783 | 574 m |
| ul. Bernarda Pretficza | 80 m² | — | 820 000 zł | 10 250 | 729 m |
| ul. Ślężna | 69 m² | — | 1 400 000 zł | 20 290 | 749 m |
| Ślężna | 78,2 m² | — | 1 317 709 zł | 16 851 | 749 m |
Mediana podobnych — 11 837 zł/m²; to mieszkanie — 21 030 zł/m² (+78%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 745 029 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.