Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TBW7P_-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 82 m², piętro 7/28
Prosta, Wola, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 82 m²
- Piętro
- 7 z 28
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wola
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-wola-ul-prosta-3-pokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-prosta-8) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-prosta-82m2-t) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-prosta/ob/4) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
/media/asari/piorek/116200203-ee6c47e8.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (36 814 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 24 673 zł/m²) za 82 m² wychodzi ok. 2 023 000 zł — oferta jest o 48% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Morizon, Gethome, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 8500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Prosta: 33 ofert sprzedaży (mediana 36 914 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 20 711 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 82 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 851 transakcji w 24 miesiące) mediana to 24 673 zł/m², czyli ok. 2 023 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 82 m² | 7 | 2 990 000 zł | 36 463 | — |
| Prosta | 82 m² | 5 | 2 699 000 zł | 32 915 | 0 m |
| Prosta | 81 m² | 6 | 2 990 000 zł | 36 914 | 0 m |
| Prosta | 82 m² | — | 2 980 000 zł | 36 342 | 48 m |
| Prosta | 71 m² | — | 1 980 000 zł | 27 887 | 48 m |
| Prosta | 81,3 m² | — | 2 990 000 zł | 36 777 | 48 m |
| Prosta | 81 m² | 5 | 2 740 500 zł | 33 833 | 48 m |
| Prosta | 76,5 m² | 23 | 2 827 540 zł | 36 966 | 48 m |
| Prosta | 71 m² | 9 | 2 650 000 zł | 37 324 | 48 m |
| Prosta | 79 m² | — | 2 950 000 zł | 37 342 | 48 m |
| Prosta | 69,5 m² | 11 | 3 200 000 zł | 46 043 | 90 m |
| Prosta | 71 m² | 9 | 2 690 000 zł | 37 887 | 208 m |
| Karolkowa | 68,8 m² | — | 1 849 000 zł | 26 891 | 382 m |
| Srebrna | 74,9 m² | 2 | 2 111 163 zł | 28 198 | 428 m |
| Karolkowa | 97 m² | 1 | 4 400 000 zł | 45 352 | 457 m |
| Karolkowa | 68 m² | 7 | 1 844 206 zł | 27 121 | 457 m |
Mediana podobnych — 25 240 zł/m²; to mieszkanie — 36 463 zł/m² (+44%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 2 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 2 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 2 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 990 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.