Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SZR6M5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 81 m², parter
Częstochowska, Herby, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 81 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Herby
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-herby-czestocho) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-herby-czestochowsk) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8106 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8844 zł/m²) za 81 m² wychodzi ok. 716 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.05.2026 (163 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Częstochowska: 5 ofert sprzedaży (mediana 7106 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 81 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 98 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8844 zł/m², czyli ok. 716 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 81 m² | 0 | 564 618 zł | 6971 | — |
| Częstochowska | 73 m² | 1 | 458 000 zł | 6274 | 0 m |
| ul. Gliniana | 65 m² | — | 455 000 zł | 7000 | 774 m |
| Czarnów | 70,4 m² | 2 | 888 000 zł | 12 621 | 906 m |
| Lecha | 66 m² | 3 | 799 000 zł | 12 106 | 1,1 km |
| Jagiellońska | 71 m² | 2 | 915 000 zł | 12 887 | 1,2 km |
| Króla Władysława Jagiełły | 72,8 m² | 4 | 580 000 zł | 7967 | 1,3 km |
| Dewońska | 66 m² | 2 | 535 000 zł | 8106 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 8106 zł/m²; to mieszkanie — 6971 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 564 618 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 564 618 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 564 618 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 564 618 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.