Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RCZZQZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 79,5 m²
Świerzawska, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 79,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 125 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 730 zł/m²) za 79,5 m² wychodzi ok. 1 092 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Świerzawska: 7 ofert sprzedaży (mediana 14 500 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 612 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 730 zł/m², czyli ok. 1 092 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79,5 m² | — | 1 190 000 zł | 14 967 | — |
| ul. Świerzawska 13 | 70 m² | 3 | 909 610 zł | 13 000 | 167 m |
| ul. Świerzawska 13 | 68,7 m² | 7 | 933 912 zł | 13 600 | 167 m |
| ul. Ptasia | 68 m² | — | 935 000 zł | 13 750 | 376 m |
| Zgorzelecka | 75 m² | 0 | 649 000 zł | 8653 | 729 m |
| Grunwald | 69 m² | — | 990 000 zł | 14 348 | 821 m |
| Grunwald | 77 m² | — | 890 000 zł | 11 558 | 821 m |
| ul. Grunwaldzka | 95 m² | — | 980 000 zł | 10 316 | 821 m |
| ul. Bukowska | 67 m² | — | 830 000 zł | 12 388 | 999 m |
| ul. Leśnych Skrzatów | 68 m² | — | 949 000 zł | 13 956 | 1,2 km |
| Marcelińska | 72 m² | 4 | 1 299 000 zł | 18 042 | 1,2 km |
| ul. Jana Keplera | 75 m² | — | 736 000 zł | 9813 | 1,4 km |
| ul. Mariana Smoluchowskiego | 72 m² | — | 956 000 zł | 13 278 | 1,4 km |
| ul. Leśnych Skrzatów | 64 m² | 0 | 869 000 zł | 13 576 | 1,5 km |
| Smardzewska | 74 m² | 1 | 949 000 zł | 12 824 | 1,5 km |
| Smardzewska | 80 m² | — | 1 050 000 zł | 13 125 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 13 125 zł/m²; to mieszkanie — 14 967 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 190 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.