Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XC9YUL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 79,6 m²
Stępińska, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 79,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 927 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 210 zł/m²) za 79,6 m² wychodzi ok. 1 370 000 zł — oferta jest o 39% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Stępińska: 24 ofert sprzedaży (mediana 24 958 zł/m²), 26 transakcji w rejestrze (mediana 17 283 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 145 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 210 zł/m², czyli ok. 1 370 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79,6 m² | — | 1 899 000 zł | 23 860 | — |
| Stępińska | 79,6 m² | 0 | 2 061 381 zł | 25 900 | 0 m |
| Stępińska | 89,7 m² | 2 | 2 239 000 zł | 24 958 | 79 m |
| Stępińska | 72 m² | — | 2 100 000 zł | 29 167 | 82 m |
| Dolna | 78 m² | 0 | 1 900 000 zł | 24 359 | 511 m |
| Chełmska | 80 m² | — | 1 080 000 zł | 13 500 | 519 m |
| Grottgera | 92 m² | 0 | 1 692 000 zł | 18 391 | 535 m |
| Czerska | 81 m² | 7 | 1 499 000 zł | 18 506 | 656 m |
| Czerska | 83,1 m² | 8 | 1 550 000 zł | 18 646 | 656 m |
| Podchorążych | 69,6 m² | 2 | 2 191 140 zł | 31 500 | 685 m |
| Jana III Sobieskiego | 86,2 m² | 1 | 1 500 000 zł | 17 408 | 687 m |
| ul. Kierbedzia Stanisława | 68,3 m² | 2 | 1 460 100 zł | 21 365 | 689 m |
| Kierbedzia | 69 m² | — | 1 535 250 zł | 22 250 | 690 m |
| Stanisława Kierbedzia | 66,8 m² | 2 | 1 470 480 zł | 22 000 | 726 m |
| Polkowska | 66 m² | 4 | 1 290 000 zł | 19 546 | 740 m |
| Bobrowiecka | 65,9 m² | — | 1 341 676 zł | 20 350 | 822 m |
Mediana podobnych — 20 385 zł/m²; to mieszkanie — 23 860 zł/m² (+17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 899 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.