Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A34HM--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 80 m²
ul. Stefana Żeromskiego, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 80 m²
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-srodmiescie-ul-stefana-zeromsk)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7263 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6252 zł/m²) za 80 m² wychodzi ok. 500 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Stefana Żeromskiego: 21 ofert sprzedaży (mediana 7397 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 6596 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 80 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6252 zł/m², czyli ok. 500 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 80 m² | — | 520 000 zł | 6500 | — |
| ul. Stefana Żeromskiego | 76 m² | — | 649 000 zł | 8540 | 0 m |
| Stefana Żeromskiego | 80 m² | 1 | 550 000 zł | 6875 | 0 m |
| Lipowa | 78 m² | — | 559 000 zł | 7167 | 137 m |
| Polesie | 67,6 m² | 4 | 666 254 zł | 9850 | 207 m |
| ul. kpt. Stefana Pogonowskiego 44/46 | 66,1 m² | 3 | 641 346 zł | 9710 | 247 m |
| 6 Sierpnia | 77 m² | 0 | 650 000 zł | 8442 | 259 m |
| Polesie | 73,8 m² | 2 | 708 000 zł | 9600 | 260 m |
| Polesie | 67,6 m² | 1 | 648 864 zł | 9600 | 260 m |
| ul. Gdańska | 69 m² | — | 1 050 000 zł | 15 217 | 260 m |
| Gdańska | 85 m² | 3 | 385 000 zł | 4529 | 260 m |
| Gdańska | 69 m² | — | 320 000 zł | 4638 | 260 m |
| Gdańska | 93 m² | 3 | 599 000 zł | 6441 | 260 m |
| Gdańska | 93,7 m² | — | 530 000 zł | 5656 | 260 m |
| Gdańska | 73 m² | 3 | 590 000 zł | 8082 | 260 m |
| Gdańska | 75 m² | 1 | 690 000 zł | 9200 | 260 m |
Mediana podobnych — 8603 zł/m²; to mieszkanie — 6500 zł/m² (−24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 520 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.