Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-H3GDFB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 79,6 m², parter
ul. Magellana, Wrzeszcz Górny, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 79,6 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 2021
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wrzeszcz Górny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-piecki-migowo-f) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-piecki-migowo-ferd) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-magellana-80) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% wyższa od mediany 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 464 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 978 zł/m²) za 79,6 m² wychodzi ok. 1 191 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.03.2026 (232 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Magellana: 16 ofert sprzedaży (mediana 18 868 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 15 447 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 29 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 978 zł/m², czyli ok. 1 191 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79,6 m² | 0 | 1 499 000 zł | 18 844 | — |
| Magellana | 75 m² | — | 1 149 000 zł | 15 328 | 118 m |
| Jaśkowa Dolina | 76 m² | — | 1 199 000 zł | 15 776 | 418 m |
| ul. Jaśkowa Dolina | 79 m² | — | 1 449 000 zł | 18 342 | 418 m |
| Ignacego Matuszewskiego | 68 m² | 1 | 1 500 000 zł | 22 059 | 455 m |
| ul. Piecewska | 70,9 m² | 13 | 1 490 000 zł | 21 016 | 645 m |
| ul. Piecewska | 70,4 m² | 5 | 1 050 000 zł | 14 913 | 662 m |
| Piecewska | 64 m² | — | 999 999 zł | 15 625 | 693 m |
| Piecewska | 66 m² | 7 | 954 600 zł | 14 464 | 693 m |
| ul. Rakoczego 17 | 67,7 m² | 5 | 1 076 548 zł | 15 892 | 825 m |
| Migowska | 87 m² | 2 | 3 470 000 zł | 39 885 | 903 m |
| Piecki-Migowo | 67,2 m² | 4 | 976 977 zł | 14 547 | 918 m |
| Franciszka Rakoczego | 66 m² | 4 | 988 000 zł | 14 970 | 948 m |
| Rakoczego | 66,3 m² | — | 1 126 000 zł | 16 986 | 948 m |
| Franciszka Rakoczego | 64 m² | 2 | 860 587 zł | 13 447 | 948 m |
| Franciszka Rakoczego | 66,3 m² | — | 988 000 zł | 14 904 | 948 m |
Mediana podobnych — 15 328 zł/m²; to mieszkanie — 18 844 zł/m² (+23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 499 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.