Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EZZTVI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 78,9 m², piętro 3/1
ul. Zatorska, Psie Pole, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 78,9 m²
- Piętro
- 3 z 1
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Psie Pole
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-psie-pole-zatorsk) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-psie-pole-zato) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-zatorska-77)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 694 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 805 zł/m²) za 78,9 m² wychodzi ok. 931 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.06.2025 (509 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Zatorska: 123 ofert sprzedaży (mediana 11 957 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 12 049 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 78,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 161 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 805 zł/m², czyli ok. 931 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 78,9 m² | 3 | 854 307 zł | 10 828 | — |
| ul. Zatorska | 74 m² | 3 | 797 602 zł | 10 778 | 0 m |
| Psie Pole | 78,9 m² | 4 | 875 570 zł | 11 097 | 46 m |
| Zatorska | 66 m² | — | 799 000 zł | 12 110 | 60 m |
| Zatorska | 78,9 m² | — | 940 070 zł | 11 915 | 60 m |
| Zatorska | 69,9 m² | — | 814 112 zł | 11 645 | 60 m |
| Zatorska | 67,9 m² | — | 793 783 zł | 11 694 | 60 m |
| Zatorska | 69 m² | — | 799 000 zł | 11 580 | 60 m |
| Zatorska | 67,4 m² | 7 | 828 491 zł | 12 289 | 60 m |
| Kasztelańska | 64 m² | — | 699 000 zł | 10 922 | 751 m |
| Paryska | 71,7 m² | — | 997 186 zł | 13 900 | 798 m |
| Okrętowa | 65 m² | — | 700 000 zł | 10 769 | 1,2 km |
| Psie Pole | 67,4 m² | 3 | 806 299 zł | 11 959 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 11 694 zł/m²; to mieszkanie — 10 828 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 854 307 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.