Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-G-LCZZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 79 m², piętro 4/5
Sienna Grobla, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 79 m²
- Piętro
- 4 z 5
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-sienna-grobla-7) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-sienna-grobla/ob/4) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 335 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 093 zł/m²) za 79 m² wychodzi ok. 1 824 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.06.2025 (505 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Sienna Grobla: 288 ofert sprzedaży (mediana 21 265 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 22 208 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 167 transakcji w 24 miesiące) mediana to 23 093 zł/m², czyli ok. 1 824 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79 m² | 4 | 1 799 000 zł | 22 772 | — |
| Sienna Grobla | 77,4 m² | — | 1 897 035 zł | 24 500 | 0 m |
| Sienna Grobla | 68,3 m² | — | 1 228 680 zł | 18 000 | 0 m |
| Sienna Grobla | 65 m² | 3 | 1 319 000 zł | 20 292 | 0 m |
| Sienna Grobla | 72,5 m² | — | 1 999 000 zł | 27 584 | 0 m |
| Sienna Grobla | 80 m² | 5 | 2 400 000 zł | 30 000 | 0 m |
| Sienna Grobla | 64 m² | 2 | 1 196 765 zł | 18 700 | 0 m |
| Sienna Grobla | 80 m² | — | 2 075 000 zł | 25 938 | 0 m |
| Sienna Grobla | 89 m² | 1 | 2 390 000 zł | 26 854 | 0 m |
| Sienna Grobla | 75 m² | 2 | 1 429 000 zł | 19 053 | 0 m |
| Sienna Grobla | 79 m² | 1 | 1 611 211 zł | 20 395 | 0 m |
| Sienna Grobla | 65 m² | 5 | 1 478 700 zł | 22 749 | 0 m |
| Sienna Grobla | 76 m² | 2 | 1 452 550 zł | 19 113 | 0 m |
| Sienna Grobla | 68,5 m² | — | 1 890 000 zł | 27 595 | 0 m |
| ul. Sienna Grobla | 75,5 m² | 2 | 1 429 000 zł | 18 925 | 102 m |
| ul. Sienna Grobla | 67,4 m² | 3 | 1 279 840 zł | 19 000 | 102 m |
Mediana podobnych — 23 000 zł/m²; to mieszkanie — 22 772 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 799 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.